审计评估资讯

我们在做不动产评估时，除了常用的市场法和收益法，还可以使用成本法。成本法作为不动产评估的基本方法之一，是一种以假设来重新建造被评估不动产所需成本为依据评估不动产价值的一种方法，即以重置或重建可以用来产生同等效用的不动产所需要投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被评估不动产的价值。其评估的原理是建立在重置成本的理论基础之上。

和市场法相反，成本法一般适用于不动产市场发育不成熟，不动产交易数量少，无法利用市场法或收益法等方法进行评估的情况，如政府办公楼、医院、学校、机场等无收益少交易情况的场所。当然，由于土地的价格大部分是取决于它的效用，而非仅仅只是它所要花费的成本，所以土地成本增加并不一定会增加它的使用价值，因此成本法在土地评估中的应用范围会受到一定约束限制。

与其他评估方法一样，在使用成本法评估时，被评估不动产要满足以下前提条件：首先被评估不动产是要处于继续使用状态或者被假定处于继续使用状态；它的实体特征和内部结构以及功能必须要和假设的重置全新不动产具有可比性；然后被评估不动产应具备可利用的历史资料，因为成本法的应用时建立在历史资料的基础上的；最后不动产在建造的过程中的工程量是可以计量且重复“生产”，随着时间的推移会有一定的损耗性。

当被评估的不动产满足一切以上前提后，就可以开展相应评估工作。流程是通过搜集有关土地取得成本、不动产开发成本、税费以及利润等资料后，估算出不动产的重置成本、折旧以及土地增值收益从而求取出积算价格。