审计评估资讯

我们知道，在评估不动产的过程中，由于不动产的的状况不同，选择单一的方法往往会充满局限性。比如该地区的类似的不动产的交易较少或可以比对的资料不多，这时就不适合运用市场法，因此，这就需要我们根据情况来选用不同的评估方法。收益法，和市场法一样，作为评估不动产时最常用的方法之一，它是通过预测评估对象的未来收益，然后利用合适的资本化率或折现率，将未来收益转换为价值来求取评估对象价值的方法。

当不动产在交易时，随着不动产所有者的权利让渡，不动产的收益会转归不动产购买者。而不动产所有者让渡出去的权利必然会在经济上所得到实现，所以不动产购买者必须要一次性支付一定的金额用于补偿不动产所有者所失去的收益，这一货币额每年给不动产所有者所带来的利息收入必须要等于他每年可以从不动产获得的净收益。这个金额就是该收益性不动产的理论价格。

和市场法相类似，收益法适用于经营性好且具有稳定收益的不动产价值评估，如商场、旅馆、写字楼、公寓等，而对于政府机关、公园、学校等非经营性不动产价值评估大多不适用。对于收益法的使用，需要满足几个前提：首先不动产的未来收益必须是可以预测并且可以用货币来进行衡量的；其次在收益期之内，不动产权益拥有者获得的未来预期收益所承担的风险可以预测并且可用货币来衡量；最后是不动产的预期获利年限是可以进行预测的。